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2018-12-06

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文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 任泽平 熊柴 实习生赵宁、韦茜等对本文数据整理有贡献。 全球货币超发是普遍现象,广义货币增速多高于名义GDP增长,能够跑赢印钞机的资产不多,在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。 导读 我们在《房地产周期》一书中提出了业内广为流传的标准分析框架:房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球近百年房价走势,考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。 摘要 不同经济体房价涨幅差异大:经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。1)1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%,其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%,也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。2)1970-2017年,23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%,二者相关系数为0.71。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分,再加上影响供求格局的住房制度,上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。总体来看,大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象,但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫,极端情况下可能引发经济危机,十次危机九次地产,比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机。由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快,因而本币房价涨幅较大。2010-2017年新兴经济体房价年均增长5.6%,超过发达经济体3.6%的房价年均增速。3)美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。如果一国货币严重超发,本币房价大涨不意味着美元房价大涨,在全球来看不一定具备投资价值。比如,南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍,但美元房价涨幅仅为3.6倍。总的来看,1970-2017年22个经济体美元房价增长与美元GDP增长的相关系数为0.48;2010-2017年全球48个经济体的相关系数达0.8。美元房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的因素分解。 一国内部哪个区域房价涨幅最大:人口流入的大都市圈。1)由于人口向大城市及大都市圈集聚,首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍,远超英国整体的61倍;法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍,明显超过法国整体的22.7倍;美国纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍,高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。2)在大都市圈内部,核心区域房价涨幅显著高于其他地区。在英国,1995年1月至2018年3月,内伦敦房价上涨6.4倍,大于外伦敦的4.8倍。在法国,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。在美国,1987-2017年,纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍,超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本,在房价见顶前五年,东京都区部房价上涨2倍,高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。3)人口流入幅度大的地区,房价涨幅可能更大。当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区,但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区,因而房价涨幅相对较低。1975-2017年,纽约分区房价上涨9.5倍,明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入,在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹,2006-2016年累计上涨11.7%,居日本之首。 结论:大都市圈房价跑赢印钞机,构建居住导向的中国新住房制度。1)从全球视角看,一国房地产市场取决于:经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素;货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨,即在全球视角下不一定具备投资价值;住房制度是一国房地产市场的政策导向。2)房地产具有抗通胀属性,能部分分享经济增长红利;长期来看,全球货币超发是普遍现象,广义货币增速多高于名义GDP增长,能够跑赢印钞机的资产不多,在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。我们在《货币超发与资产价格:中国》研究发现,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长16倍,从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。3)从全球资产配置角度看,一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。4)构建居住导向的中国新住房制度。包括推行新增常住人口与土地供应挂钩;保持货币政策和房地产金融政策长期稳定;从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给,丰富供应主体;推进房地产税改革,抑制投机型需求。 风险提示:房地产投资收益等测算未考虑税收、租金等因素。 目录 1 不同经济体房价涨幅差异:经济增长、人口变化、货币供应、住房制度 1.1 近50年23个经济体房价走势差异明显 1.2 本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度相关 1.3 美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显 2 一国内部哪个区域房价涨幅最大:人口流入的大都市圈 2.1 英国:伦敦房价50年106倍,内伦敦涨幅更大 2.2 法国:巴黎市房价50年33倍,涨幅超过周边地区 2.3 美国:纽约市房价42年8倍,皇后区表现更优 2.4 日本:六个核心城市曾36年上涨210倍 3 结论:大都市圈房产跑赢印钞机,构建居住导向的中国新住房制度 正文 1 不同经济体房价涨幅差异:经济增长、人口变化、货币供应、住房制度 1.1 近50年23个经济体房价走势差异明显 1970-2017年23个经济体房价平均累计上涨20.6倍、年均增长6.5%、,其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%,也有德国、瑞士、日本等3国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。根据国际清算银行(BIS)统计,1970-2017年23个经济体房价年均增速平均为6.5%,折合累计涨幅为20.6倍(其中,BIS对西班牙、韩国、中国香港、马来西亚、泰国房价数据分别从1971、1975、1979、1988、1991年开始统计)。依据房价涨幅大小,可大体分为三类: 一是房价累计涨幅在40倍以上或年均增长8%-10%的,有南非、新西兰、西班牙、英国、中国香港、澳大利亚、爱尔兰等7个经济体。其中,南非房价涨幅高达85.2倍、年均增长9.7%,中国香港1979-2017年上涨20.1倍、年均增长8.4%。 二是房价累计涨幅在12-35倍之间或年均增长5.5%-8%之间的,有意大利、加拿大、法国、美国、韩国、马来西亚等12个经济体。其中,意大利、挪威房价分别累计上涨34.4、29.9倍,年均增长超过7.4%;马来西亚1988-2017年上涨4.7倍,年均增长6.2%;其他10国涨幅在12-24倍之间,年均增速在5.5%-7%。 三是房价累计涨幅在4倍以内或年均增长低于3.5%的,有日本、德国、瑞士、泰国等4个经济体,其中前三个累计涨幅分别为2.5、2.6、3.7倍,泰国1991-2007年上涨1.1倍。 随着经济金融全球化深入推进,全球房价走势联动性逐渐增强。比如,1980年代中后期北欧四国房价下跌,1990年代初日韩房价下跌,1997年东南亚房价下跌,2007年全球房地产下跌。从房价走势看,近50年23个经济体可大致分为四类: 一是房价基本持续上行、期间调整幅度小的经济体,有澳大利亚、新西兰、加拿大、法国等4个。1970年以来上述4国任何一次下行周期中累计下跌幅度均未超过9%。其中,澳大利亚、新西兰、加拿大等3国未曾出现连续两年下跌的情况;法国在1992-1995年、2008-2009年、2011-2015年三次明显调整,但三次累计跌幅均未曾超过7%。不过,由于近几年投机炒房明显,当前加拿大、澳大利亚房价明显下行,不排除本轮下跌幅度超过10%。 二是房价曾大幅下挫但后期上行超过前高的经济体,有英国、美国、瑞士、荷兰、南非、挪威、中国香港、马来西亚、泰国等14个。比如,荷兰房价在1979-1982年暴跌30%、2008-2013年大跌超19%,南非房价在1984-1986年下跌11%,芬兰房价在1990-1992年暴跌37%,瑞士房价在1990-1998大跌22%,马来西亚、泰国分别在1997-1998、1998-1999年累计下跌均超过11%,中国香港在1998-2003年累计暴跌超60%,美国房价在2007-2011年大跌超30%,英国房价在1990-1992年下跌近11%、2008-2009年下跌超13%。上述经济体房价在大幅下跌后继续向上,现均已超过前高。 三是前期房价泡沫破灭、至今仍不及高点的经济体,有日本、西班牙、爱尔兰、意大利等4个。虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫堆积无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激,而历次房地产泡沫崩溃则都跟货币收紧和加息有关。日本、西班牙、爱尔兰、意大利房价分别在1990、2007、2007、2008年见顶,其中前三个国家房价近几年稍有反弹、而意大利依然低迷,2017年末上述四国房价仅分别相当于峰值的60.3%、75.7%、77.2%、83.8%。 四是房价走势基本平稳、涨幅总体较小的经济体,只有德国1个。1970年以来德国房价有三次比较大的上涨周期:1971-1981年累计上涨近1.1倍,1987-1994年累计上涨35.8%,2009-2017累计上涨35.7%;而在任何一个下行周期中累计下跌未曾超过10%。 1.2 本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度相关 不同经济体本币房价长期走势差异可以解释为四个方面:经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变动引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。房地产兼具消费品属性(居住需求,包括刚需和改善性需求)和金融属性(投资投机需求,并可以加杠杆),因而房价不仅取决于供需(人口及居民收入、土地供给),还与货币供应密切相关。从全球房地产市场运行经验看,在无战争、瘟疫、自然灾害、经济金融危机等冲击的情况下,一国房价随着经济发展而长期上涨。1970-2017年,23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%,二者较为接近、且相关系数为0.71;如剔除韩国,22个经济体的相关系数为0.8;如剔除韩国、泰国,相关系数达0.85。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数,加上影响供求格局的住房制度,四因素可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。 1)经济增长带来的收入效应。不变价GDP增长反映剔除价格后的真实经济增长,人均本币不变价GDP增长意味着居民实际购买力提高、增加房产需求。1970-2017年23个经济体本币不变价年均增长的平均数为3%、中位数为2.5%,人均本币不变价年均增速的平均数为2.2%、1.8%(部分经济体数据计算从有房价数据时开始,瑞士从1980年开始)。其中,韩国人均本币不变价GDP年均增长高达5.6%,爱尔兰、中国香港、马来西亚、泰国年均增长均在3%以上,其他经济体多在2%以下,南非仅有0.5%。 2)人口总量与结构变化引起的人口效应。人口对经济体层面房价的影响主要体现在如下三个方面: 一是人口总量变化影响房价。人口总量变动包括自然增长、跨国(境)人口流动,一般而言,人口规模变化与住房需求呈正比。根据世界银行数据,当前全球生育率为2.45,其中高收入、中高收入、中低收入、低收入经济体总和生育率分别为1.67、1.83、2.81、4.8,高收入和中高收入生育率已经不足以弥补人口世代更替。但高收入经济体吸引了大量人口跨国流入。我们在《中国人口大迁移》报告中谈到,根据联合国统计,1950-2015年美国净迁入人口超过4800万、沙特阿拉伯和阿联酋净迁入合计接近1600万,德法英西意等西欧五国净迁入合计超过1100万,加拿大净迁入约900万,澳大利亚净迁入近700万。因此,澳大利亚、加拿大、新西兰、中国香港、美国1970-2017年人口年均增长分别高达1.5%、1.2%、1.1%、1.1%、1.0%;而德国、意大利、日本移民政策较为保守或移民较少,人口年均增长分别为0.1%、0.3%、0.4%;德国人口在2004-2011年一度累计减少约230万、后因移民重回增长,日本人口于2009开始负增长,意大利人口从2016年开始负增长。 二是人口结构变化影响房价。20-50岁主力置业人群、家庭户规模等人口结构变化,将引致住房需求变化。在家庭户规模方面,由于结婚年龄推迟、不婚率和离婚率提高、低生育率、寿命延长、人口老龄化、人口流动等,导致全球家庭户规模呈小型化趋势,这增加了一定的住房需求。1960-2015年,美国家庭户规模从3.33降至2.54人,日本从4.14人降至2.39人;此外,1980-2015年,韩国从4.78人降至2.73人。在主力置业人群方面,美国20-49岁人口规模尚在持续增长,日本、韩国、英国分别已在1996、2004、2011年见顶,主力购房人群的规模变化对房地产市场具有非常显著的影响,这一点我们在《房地产周期》(人民出版社)已经阐述。 三是人口通过经济增长影响房价。人口红利是许多追赶经济体过去经济高速增长的重要源泉,在人口红利消失后经济往往转为中速或低速增长。 3)货币供应带来的货币幻觉。从国际经验来看,在经济发展过程中,绝大部分国家均存在不同程度的货币超发,从而引起资产价格变化。一般而言,广义货币供应增速高则通胀高。1970-2017年,23个经济体年均GDP平减指数的平均数为4.7%、中位数为4.4%,不仅在绝对水平上与23个经济体房价年均增长的平均数6.5%较为接近,而且波动较为一致。比如,1970-2017年南非广义货币增长474倍,在货币大幅超发下南非名义GDP增长387倍,实际GDP仅增长2.3倍,GDP平减指数增长116.6倍,房价上涨85.2倍;美国广义货币增长25.6倍,名义GDP增长18倍,实际GDP上涨2.7倍,GDP平减指数增长4.1倍,房价上涨13倍。但是,货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫,极端情况下甚至可能引发经济危机,比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机。 由于新兴经济体广义货币增长较快,因而以本币计算的房价涨幅较发达经济体更大。根据世界银行数据,2001-2017年印度、墨西哥等10个代表性新兴经济体广义货币年均增速平均为14.3%,明显高于英美德日等10个代表性发达经济体的5.8%(见恒大研究院报告《货币超发与资产价格:国际经验》)。根据BIS统计,2010-2017年新兴经济体房价年均增长5.6%,超过发达经济体3.6%的房价年均增速。 4)住房制度影响的供求格局。住房制度是一国房地产市场导向,一个好的住房制度能使房价长期稳定、支持实体经济发展,一个坏的住房制度可能引发房价暴涨暴跌、削弱甚至掏空实体经济。德国房价之所以长期稳定,关键在于其居住导向的住房制度设计,三大支柱分别为:中性稳健的货币政策与住房金融体系,鼓励居民长期持有住房、打击投机的税收制度,保护租户权益、鼓励长期租房的租赁制度。新加坡目前形成以组屋为主、私宅为辅的二元化供应体系,供给结构呈现“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化分布,住房自有率超过90%,基本实现居者有其屋。中国香港住房制度则不是一个好的制度,一方面居民居住空间狭小、房价暴涨暴跌,另一方面大量土地未得到充分利用、土地开发率仅24%(敬请关注恒大研究院研究策划半年,近期将重磅推出的德国、中国香港、新加坡、美国、日本、中国等经济体住房制度系列专题报告)。1.3 美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显 以美元计,1970-2017年21个经济体房价涨幅发生明显变化,且美元房价涨幅与美元名义GDP增长存在一定相关性。如果一经济体货币超发较美国严重,则货币将对美元贬值,因此本币房价大幅上涨并不意味着美元房价大幅上涨,在全球来看并不一定具备投资价值。依据美元房价涨幅,可大体分为四类:一是累计涨幅超过40倍或年均增长超过8%,仅新西兰1个。二是累计涨幅25-30倍或年均增长7%-7.5%,有澳大利亚、英国、西班牙、中国香港、挪威、爱尔兰、荷兰等7个经济体。三是累计涨幅10-20倍或年均增长5%-6.6%,有加拿大、比利时、法国、日本等10个经济体。四是累计涨幅低于7倍或年均增长4.5%以下,有韩国、德国、南非等3个经济体。与本币房价涨幅相比,变化最大的是南非,1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍,但美元房价涨幅仅为3.6倍。此外,瑞士本币房价涨幅仅3.7倍,但美元房价达20.1倍;意大利本币房价上涨34.4倍,但美元房价涨幅缩至11.9倍;德国本币房价上涨2.6倍,美元房价上涨6.5倍。 从相关系数看,23个经济体美元房价增长与美元名义GDP增长的相关系数仅为0.21,相关性较弱。但如果剔除美元名义GDP增长69.5倍、美元房价上涨仅5.2倍的韩国,剩下22个经济体的相关系数则达0.48;剔除韩国、马来西亚、泰国,剩下20个经济体的相关系数为0.54。这表明,从全球地产资产配置的角度看,一个经济体美元房价增长与美元名义GDP增长的正相关性大体上是成立的。不同经济体的美元房价长期走势差异也可以类似本币房价上期走势进行相应因素分解,区别在于通过汇率机制剔除了一个经济体相对美国的货币超发因素。 从近期看,2010-2017年全球48个经济体美元房价涨幅与美元名义GDP涨幅高度相关,两组数据相关系数达0.80。2010-2017年,48个经济体美元房价累计涨幅的平均数为10.4%、中位数为1.2%,美元名义GDP涨幅的平均数为15.7%、中位数为9.1%。其中,美元房价涨幅超过70%有冰岛、中国香港、印度、菲律宾、新西兰,与之对应的美元GDP涨幅分别为79.6%、49.3%、56.8%、57.1%、40.4%;而涨幅为负且居前的有俄罗斯、希腊、西班牙、意大利、巴西、南非等,与之对应的美元GDP涨幅为3.4%、-33.1%、-8.4%、-9%、-6.9%、-6.9%。2 一国内部哪个区域房价涨幅最大:人口流入的大都市圈 2.1 英国:伦敦房价50年106倍,内伦敦涨幅更大 伦敦有三个范围:伦敦城(Cityof London)、大伦敦(Greater London)、伦敦都市区。伦敦城即伦敦金融城、面积很小,一般意义上的伦敦指大伦敦地区,包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦,土地面积合计1573平方公里、占英国的0.6%,当前GDP占英国的20.1%;伦敦都市区则由大伦敦及周边地区组成。由于城市规划问题等造成大城市病突出,英国政府一度控制伦敦特别是内伦敦人口、在二战后外迁产业、大量建设新城,1941-1991年伦敦人口从862万降至639万,后回升至2017年的882万,当前占英国人口比重为13.4%。但在经济作用下,伦敦周边地区人口长期集聚,1931-2001年英国东南地区人口从不到1300万增至1800多万,占比从27.5%增至31.1%。 大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍,远超英国、英格兰地区房价平均涨幅(61、70倍),和英国名义GDP涨幅(49倍)。根据英国国家统计办公室(ONS)数据,1968年4月至2018年3月,大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至47.19万英镑/套,涨幅达105.8倍,年均涨幅9.8%;英格兰地区房价从0.34万英镑/套上涨至24.09万英镑/套,涨幅达69.7倍,年均涨幅8.9%;英国房价从0.36万英镑/套上涨至22.41万英镑/套,涨幅达61.3倍,年均涨幅8.6%。而同期(1967-2017年)英国名义GDP上涨48.7倍、年均增长8.1%,房价涨幅明显跑赢名义GDP增长。 分阶段看,大伦敦与英格兰、英国房价涨幅在1994年之前非常接近,但在1995年后波动明显加大,特别是在2008年全球金融危机之后。1968-1994年,大伦敦、英格兰、英国房价涨幅分别为15、14.7、14.6倍,差异较小;但之后至2018年3月,房价涨幅明显分化,分别为5.3、3.5、3倍。受2008年金融危机影响,2009年4月大伦敦、英格兰、英国房价同比下跌16.6%、15.0%、14.9%;之后,在货币刺激量化宽松背景下,房价逐渐回升,至2018年3月年均增速分别为7.5%、4.5%、4.1%。 从伦敦都市区内部看,大伦敦房价涨幅位居首位。1995年1月至2018年3月,大伦敦房价上涨5.34倍,明显高于Kent、Windsor and Maidenhead、Hertfordshire、Essex、Surrey等周边地区4-4.5倍左右的涨幅。此外,该时期英国第二大城市伯明翰房价上涨仅3倍,明显低于伦敦及周边地区涨幅。该时期(1994-2017年),英国名义GDP和M2余额分别上涨1.6、3.5倍。 从大伦敦内部看,内伦敦核心区域房价涨幅更大。1995年1月至2018年3月,内伦敦房价从7.83万英镑/套涨至57.9万英镑/套,上涨6.4倍;外伦敦房价从7.30万英镑/套涨至2018年3月的42.39万英镑/套,上涨4.8倍。当前伦敦房价最贵是Kensington and Chelsea(134.36万英镑/套),其次是City of Westminster(101.24万英镑/套),分别较1995年1月上涨6.3、6.6倍。 2.2 法国:巴黎市房价50年33倍,涨幅超过周边地区 巴黎有三个范围:巴黎市(或称小巴黎)、大巴黎(包括近郊3省)、巴黎大区(包括远郊4省,又称“法兰西岛”),土地面积分别为105、761、12001平方公里,其中巴黎大区土地面积占法国的1.8%。随着产业集聚,法国人口长期持续向巴黎及周边地区集聚,1876-2014年巴黎大区人口从332万人基本持续增至1203万人,人口占比从8.6%提升至18.8%,经济份额从1990年的28.4%提升至2014年的30.4%。期间,出于控制人口以治理大城市病的目的,巴黎市有过较长时间减少,1931-1999年从289万持续降至213万,之后回升至2014年的222万。 1965-2015年间,巴黎市50年房价上涨32.5倍,明显超过法国房价平均涨幅(22.7倍)、法国名义GDP涨幅(28.1倍),年均增速分别为7.3%、6.5%、7.0%。在此之前的1945-1965年,受战后重建、婴儿潮及货币大幅超发等影响,巴黎市、法国房价分别暴涨54.1、38.3倍,年均增长22.2%、20.1%,但仍然落后于名义GDP年均增长(1950-1965年,51.2%)。 分阶段看,1966年之后巴黎市房价走势可分为四个阶段:1)1966-1990年,房价快速上涨期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长10.7%、9.3%、10.6%。2)1992-1997年,房价下跌期。由于1985-1990年左右巴黎市房地产投机旺盛、房价涨幅过大(其中1987-1990年连续4年上涨均超过17%),巴黎市房价开始大幅下跌。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长-6.1%、-0.4%、3.8%,至1997年底巴黎房价惨跌至1991年的69%。3)1998-2015年,波动增长期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长7.2%、5.0%、3.0%。其中,2013-2015年巴黎房价连续下跌。 巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首。由于巴黎市土地面积较小(105平方公里),稍大于北京市东城区和西城区面积之和(93平方公里),因此我们不再对巴黎市内部房价进行分析,而是将巴黎市作为巴黎大区的核心区域,分析其与巴黎大区其他区域房价的走势差异。根据法国统计局(INSEE)数据,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍、法国平均的1.38倍,以及该时期法国名义GDP涨幅(0.8倍)。近郊三省Hauts de Seine、Seine St Denis、Val de Marne房价涨幅分别为2.03、1.91、1.88倍。远郊四省Yvelines、Val d‘Oise、Seineand Marne、Essonne房价涨幅分别为1.51、1.50、1.35、1.25倍。 2.3 美国:纽约市房价42年8倍,皇后区表现更优 纽约有多重涵义:纽约市、纽约都会区、纽约联合统计区等。其中,纽约市土地面积为789平方公里,2015年人口855万;纽约都会区(New York-Newark-Jersey City Metropolitan Statistical Area,NY-NJ-PA MSA)面积约1.7万平方公里,2015年人口2018万;纽约联合统计区(New York-Newark Combined Statistical Area)由纽约都会区及毗邻都会区组成,2015年人口2372万。从人口看,由于美国经济重心向西海岸、南海岸偏移,1950-2015年纽约地区人口虽基本持续增长,但增幅84%远小于洛杉矶地区的328%,这使得纽约地区的人口占比明显下滑。期间,因人口郊区化及制造业衰退,纽约市人口在1950-1980年从789万减至702万;后因城市更新及产业转型升级等,回升至2015年的855万。 1975-2017年,纽约市房价上涨8.1倍,高于美国平均水平,但低于纽约市周边及洛杉矶地区房价涨幅。根据美国联邦住房金融局(FHFA)统计,1975-2017年,美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区(纽约都会区分区之一)、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区(洛杉矶都会区分区之一)房价分别上涨5.6、8.1、9.5、13.9倍,年均增速分别为4.6%、5.4%、5.7%、6.6%。纽约-泽西-白原分区房价涨幅虽不及洛杉矶-长滩-格伦代尔分区,但仍显著高于美国平均水平。此外,1975-2017年美国名义GDP上涨10.5倍、年均增长6.0%,M2增长12.7倍、年均增长6.4%。这意味着,纽约市和纽约-泽西市-白原分区房价跑输同时期美国名义GDP和M2,而洛杉矶-长滩-格伦代尔分区跑赢。 在纽约都会区内部,纽约分区房价近35年上涨4.73倍,在纽约都会区四大分区中位居第二。除纽约-泽西市-白原分区外,纽约都会区还包括NassauCounty–Suffolk County、Dutchess County-Putnam County、Newark三个分区。四大分区房价走势基本一致,但NassauCounty–Suffolk County分区涨幅最大、纽约-泽西市-白原分区其次,然后是Newark分区和DutchessCounty-Putnam County分区,1982-2017年分别上涨5.54、4.73、3.79、3.19倍,年均涨幅分别为5.5%、5.1%、4.6%、4.2%。 在纽约市内部,曼哈顿区及皇后区近30年房价上涨超过2倍,高于纽约市和纽约分区整体水平。1987-2017年,纽约市曼哈顿区房价上涨2.14倍、年均上涨3.9%,皇后区(1987-2016年)房价上涨2.22倍、年均上涨4.1%,而该时期纽约市和纽约分区房价分别上涨1.41、1.43倍,年均增速大致为3%。 2.4 日本:六个核心城市曾36年上涨210倍 东京有三个范围:东京都区,东京都,包括千叶县、琦玉县和神奈川县的东京圈,土地面积分别为627、2188、13558平方公里。东京圈土地面积占日本的3.6%,2016年人口3629万,占日本的28.6%,当前地区生产总值约占日本的1/3。 日本人口流动分为两个阶段:在1974年前,全国人口基本持续向东京圈、大阪圈、名古屋圈三极集聚。1884-1973年,除战争影响外,东京圈人口406万人增至2607万人,占比从10.8%增至23.9%;大阪圈人口从392万人增至1636万人,占比从10.5%增至15.0%;名古屋圈人口从311万人增至918万人,占比从8.3%增至8.4%。之后则转为向东京圈一极集中,而名古屋圈人口流入流出基本平衡、大阪圈长期净流出;到2016年,东京圈、大阪圈、名古屋圈人口分别为3629、1831、1134万,占比分别为28.6%、14.4%、8.9%,该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。东京都人口在1970-1997年人口增长停滞,主要在于东京都区产业转移、人口外迁,但东京都非都区、东京圈三县人口显著增长。 日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市涨幅更是高达210倍。在1991年房地产泡沫破灭前,日本地价除1975年调整外保持持续上涨,1955-1991年上涨82倍,超过该时期55倍的名义GDP涨幅;其中,六个核心城市地价上涨210倍,非核心城市上涨78倍。分阶段看,1955-1974年日本东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨40.6倍、年均21.7%,其他城市上涨29.6倍、年均19.7%,同期名义GDP上涨15倍、年均15.7%。1975-1991年六个核心城市地价上涨4.5倍、年均11.2%,其他城市上涨1.7倍、年均6.4%,同期名义GDP上涨2.2倍、年均7.5%。 1975年日本房价调整后还能继续上涨,主要在于经济增长和主力购房人群支撑,但因后期上涨过快、出生人口大幅下滑、1990年代主力置业人群见顶以及日本政府错误应对等,导致1990年代初房地产泡沫破灭。之后日本地价持续调整至2005年,2017年日本地价仅是峰值的47.1%。六个核心城市地价从1992年一直下跌到2005年,在经历了2006-2008年的短期上涨之后,因全球金融危机于2009-2012年再次下跌,2013年开始回升至今,2017年地价仅相当于1991年峰值的35.3%;因人口流出,日本非核心城市地价从1992年一直下跌至今,2017年地价相当于1991年峰值的47.5%。 东京圈地价走势与日本整体基本一致,但峰值在1990年、较日本整体早1年,1976-1990年上涨3.4倍、年均11.1%;之后持续下跌至2005年,2014年已领先于全国止跌回升。东京圈、大阪圈房价在1990年见顶,名古屋圈和地方地价分别在1991、1992年见顶。1976年至房价峰值期间,东京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地价分别上涨3.4、3.9、2.0、0.9倍,分别年均增长11.1%、12.0%、7.7%、4.0%;特别是在房价泡沫破灭前,1987-1988年东京圈地价暴涨0.95倍,1988-1990年大阪圈地价暴涨1.6倍。而在1976-1991年,日本名义GDP上涨1.8倍、年均增长7.2%,M2上涨2.7倍、年均增长9.0%。 1990年代初房地产泡沫破灭后,东京圈地价大幅下跌至2005年,2006-2008年开始回升,但受全球金融危机影响于2009年开始再次调整,2014年开始再次回升。至2016年,东京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地价仅分别是峰值的39.7%、27.8%、58.0%、58.6%,而该时期日本名义GDP、M2分别增长14.7%、87.5%。大阪圈地价之所以调整幅度最为惨烈,是因为其在泡沫破灭前上涨幅度最大、但又缺乏人口支撑。 东京都区部地价在1988年见顶,见顶前五年上涨2倍,同时调整早、止跌快,2006-2016年累计上涨11.7%、为东京圈内部最高。东京都及东京都区地价在1988年见顶,较东京圈早2年、较日本整体早3年。在见顶的前五年,东京都区部房价上涨2倍,高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。见顶后,东京都及东京都区部房价持续下跌至2005年,之后2009-2013年下跌,2014年开始回升。2006-2016年,东京都、东京都区部房价分别累计上涨5.6%、11.7%,东京都非区部房价基本持平,东京圈房价累计下跌4.1%。2016年,东京都、区部、非都区房价分别相当于其峰值的39.8%、40.9%、38.3%,与东京圈的39.7%非常接近。 3 结论:大都市圈房产跑赢印钞机,构建居住导向的中国新住房制度 1)从全球视角看,一国房地产市场取决于:经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中,前两项是基本面因素;货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨,即在全球视角下不一定具备投资价值;住房制度是一国房地产市场的政策导向。 2)房地产具有抗通胀属性,能部分分享经济增长红利,并且多数国家的大都市圈房产是能够跑赢印钞机的少数资产之一。1970-2017年21个经济体本币房价增幅均不同程度超过各自CPI涨幅,中国香港、英国、新西兰在扣除CPI后实际房价年均增长仍能达3%以上,而日本、德国扣除CPI后实际房价增长接近于0。此外,从美国百年房价史看,1890-2017年美国房价年均增长3.21%,也高于2.64%的CPI年均增速。与本币名义GDP增长相比,1970-2017年21个经济体中只有新西兰、英国两个经济体房价跑赢,这意味着多数经济体房价只能部分分享经济增长红利。 长期来看,全球货币超发是普遍现象,广义货币增速多高于名义GDP增长,能够跑赢印钞机的资产不多,在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。比如,1970-2017年英国房价年均增长8.8%,虽高于8.2%的名义GDP年均增速,但仍然低于11.5%的广义货币年均增速;1960-2017年美国房价年均增长4.58%,而名义GDP和M2年均增速分别为6.48%、6.87%。从大都市圈角度看,在英国,1995年1月至2018年3月,大伦敦及周边地区房价多上涨4-5倍,明显高于该时期英国名义GDP和M2余额增幅的1.6、3.5倍。在美国,1975-2017年,洛杉矶-长滩-格伦代尔分区房价年均增长6.6%,跑赢同期6.4%的M2增速。在日本,1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2%,其他城市地价年均增长6.4%,同期M2年均增长约9%。 我们在研究报告《货币超发与资产价格:中国》研究发现,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长了16倍,从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。 3)从全球资产配置角度看,一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。一般而言,新兴经济体货币超发比较严重,房价涨幅也较大,但从全球资产配置角度看,投资者关注的是美元房价涨幅,即剔除了货币相对超发导致的汇率变化,而美元房价涨幅则主要与美元名义GDP增长相关,可分解经济增长、人口变化、住房制度等因素。一些经济增长潜力大的新兴经济体未来有可能出现类似中国房地产市场过去的“黄金时代”,不过需要注意政治、法律等相关风险。 4)构建居住导向的中国新住房制度。中国房地产二十年发展表明,短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾,深化住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本。未来应从供给着手,从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的,不是用来炒的”指引下,建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。 一是改革“人地挂钩”,优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”为农业转移人口落户数量与建设用地供应量挂钩,并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾,未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。并严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则,优化当前土地供应模式。 二是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策,稳定购房者预期,支持刚需和改善型购房需求,同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求,规范融资用途,防止过度融资。 三是转变住房供应结构,丰富供应主体。未来供应主体将从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给;供给形式也将由商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过,住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜,人口净流出城市尤需警惕盲目跟风。 四是推进房地产税改革,抑制投机型需求。目前房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点,未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费,促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡,避免重复征税。 (本文作者介绍:恒大集团首席经济学家,恒大经济研究院院长。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。) 欢迎关注官方微信“意见领袖”,阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号,选择“添加朋友”,输入意见领袖的微信号“kopleader”即可,也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。 作者简介:任泽平 恒大集团首席经济学家,恒大经济研究院院长。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。“那儿还是挺不错的,”闫文玲回忆,但她最后没有选择那里,而是挑中了现在居住的小区,“树更多,离市中心也更近。看到这两位知名导演对虚拟现实技术表现出雄心勃勃的看法,我们也迫不及待地想看看他们会如何在电影中呈现。

日图显示汇价目前位于温和看跌的20日均线附近,动能指标徘徊于中线附近,RSI延续跌势,进入负区域,风险偏下行。4小时图跌势更强,20SMA下行,位于现价上方100点,就收盘于持平的200EMA下方,技术指标位于超卖水平,汇价收盘于周内的1.2957下方附近,目前构成短期支持。”据了解,丰巢在广州全市铺设了约2500套快递柜,粗算下来,一年的成本就要875万元。同时,开展“壮族三月三”民族文化旅游宣传促销系列活动,推动形成“观南宁山水、赏绿城民俗、品传统美食、唱民族山歌”的精品民俗文化旅游品牌。

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但她并不觉得失落。展览的后半部分是对大尾象主要作品的展示,还特别围绕1994年大尾象在广州三育路14号组织的“没有空间”展览,以期反映出九十年代艺术家自发展览的真实语境。那么美国在战略上对中国到底想要得到什么呢?从曾经担任特朗普总统的首席战略师班农的“中美在南海必有一战”的战争叫嚣到美国副总统对中国的攻击指责,从特朗普发动贸易战到美国在国际政治中的一系列政策走向,再到美国在美俄关系、美欧关系、美日关系中的一系列行为,我们似乎能够感受到特朗普的全球价值观,那就是“一切为了美国利益”,这几乎是一种赤裸裸的弱肉强食的普世的丛林法则,为了美国的利益,美国退群、怼欧、怼俄、怼华、怼伊朗,美国似乎成了一个没有底线而设卡收取买路钱的山大王,这是一个全球霸主的战略?我们也不妨这么理解,特朗普就是一个有奶便是娘的实用主义者,正如特朗普所攻击的美国一些学者那些不实用的理论一样,他要的就是利益,美国要的就是强大到想干什么就能干什么的实力,要的就是对全球财富和利益的掌控。比如美国要制裁伊朗,全世界都得跟着美国制裁伊朗,否则也会受到美国“长臂管辖”的制裁。比如美国要德国停止与俄罗斯合作建设北溪—2输气管道,德国就必须屈从,否则德国也会受到美国的制裁。比如美国认为“中国制造2025”对美国构成了安全威胁,中国华为对美国构成了安全威胁,中国高科技公司对美国构成了安全威胁,那就是构成了威胁,就必须进行限制、制裁和打击。

旅游执法长期存在失之于软、失之于宽、缺乏威慑力及不规范、不文明、粗暴执法等问题。播完了,你看不成新闻了。日图显示汇价目前位于温和看跌的20日均线附近,动能指标徘徊于中线附近,RSI延续跌势,进入负区域,风险偏下行。4小时图跌势更强,20SMA下行,位于现价上方100点,就收盘于持平的200EMA下方,技术指标位于超卖水平,汇价收盘于周内的1.2957下方附近,目前构成短期支持。

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其中,董金河一审获刑20年,其余6人获刑均超过10年。黑龙江省广大女性创业建功,形成了妇女兴家业、干事业、创实业的生动局面。新浪财经讯 8月19日消息,由欧美同学会主办,全球化智库(CCG)承办的第13届中国留学人员创新创业论坛暨欧美同学会北京论坛今日在京举行。中国石油化工集团公司原董事长傅成玉出席并发言。 傅成玉认为回国人员要主动的融入国家。不要以为在外国学了很多东西就比国人什么都懂,要想改造中国,要想发展中国,必须懂中国。在中国生活的人不一定全懂中国,我们最忌讳的是咱们这些留学人员学了外国的理论,学了外国的知识,拿它当尺子来量中国,一量不对了说我们自己不好,就得改掉。中国有的地方是对的,也地方是不对的。今天有一部分出国留学人员,特别是很多学者,是在误国,因为他拿西方的东西来要求我们,但是不知道国内的基础和现状是什么。 他同时表示贸易战并不是因为中国写了几篇文章,宣传了中国厉害了特朗普才干的,这只是一个噱头。我是赞成我们不要过于自信,我们真正离人家的距离还很远,我们还要踏踏实实再干40年,但是要不要打贸易战不是中国说了算,也不是中国引起的。 以下为演讲全文: 傅成玉:尊敬的各位领导,各位来宾,我非常荣幸,也非常高兴被邀请参加欧美同学会的会议,这是我第一次参加欧美同学会的会议,特别是这个会议是我们改革开放40周年,是2018年中国留学人员创业创新这么个论坛,也是我们欧美同学会的北京论坛。辉耀总裁邀请我参加会议的目的可能是因为我也是从国外回来的,有个体验,有个经历,我想可能今天的发言也就从这个角度上谈一下我这么多年在国内回国以后工作上的一些体会,也可能给已经回国的和正在创新创业的回国留学人员有一些帮助,也可能是启发。 我先介绍一下我的经历,因为我要发言的东西跟我经历有关,我是中国改革开放40年全程参与的人员之一,同时又是一个很特殊的经历,因为中国在改革开放的第一天我们就参与到改革当中来,我说参与是当时中国成立了两个经济特区,实际是三个,大家都知道这是深圳、珠海,还有厦门,但是我们不知道有一个海上的石油特区,因为没这么叫过,可是我们国家在改革开放这个领域,在一个行业里把一个海洋石油工业整体拿出来对外改革开放就是我们改革开放之后党中央做的一个重要决定。由于这个决定,我们国家有一个条例,咱们没有见过一个国家为一个公司建一个调离,这就是《海洋石油对外合作条例》。一个国家为一个新兴的行业成立一个国家海洋石油税务局,专门收这个公司和为这个公司服务的整个产业链的税。同时,这个公司也是我们国家改革开放的第一个真正的公司性质的公司。什么叫公司性质的?就是我们后来从国家设置的公司法,当时没有公司法,只有企业法,但是是按公司性质设立的公司。这个公司在财政管理上是一个全新的管理方式,也就是说国家没有投入一分钱的资本金,而是国家允许你这个公司到银行去贷款,国务院给的额度你一年能贷多少亿的款。但是就是这个机制改变了一个公司的整体的经营行为和员工的生产方式。为什么呢?在那个时候大家都知道,我们所有企业的生产,所有的产品是国家拿出来进行分配的,你所有需要的原料,你的成本是国家给你拨的。在这种体制下,企业没有成本概念,没有利润概念,企业花钱越多越好。因为今年花的多,给你的预算一定要花光,再花超,为了明年要的更多,不是产生更大的效益。这就是企业的行为和它的行为背后的思想指导原则。 由于你是贷款,你花国家财政了,你就要有还本付息的责任,这个时候你就要懂怎么样生产同样的产品,你的成本最低,产生的价值最大,你在市场上能得到更高的回报。所以,这么一个政策性的改变,也就是在中国的企业界党中央开启了第一步中国企业真正市场化改革的试点。这个公司成立以后14年是靠银行贷款发工资的,国家没给投一分资本金实际没投,当时承诺要投,但是国家没有钱。说等你们有利润以后,允许你们资本金达到60亿,当时利润是要上交的。所以,你累计到60亿这算国家给你的,你可以不上交,但实际后来全都没了。 这样的一个改革开放我是全程经历了。所以,从1982年我是第一批中国人里坐到外国公司办公室一起办公的人之一。自那以后我们节在和外国公司合作,我们在一个办公室的合作整体上我超过了16年。当然,这里面有几年我曾经在美国留学,1984年回国,然后又从事对外合作。一直到1995年,我在1995年之前就逐渐从最基层升到了和对外合作的中方首席代表,代表中国公司和外国公司一起合作,到1995年我又被外国石油公司聘请为这个公司在中国的总经理。那时候是亚洲副总裁我们的西疆项目就是那么一个项目的总经理。我管了这个公司三年以后,当时这个外国公司有600多人,其中有80多人是外国人。我们当时一天的产值是200万美金,那是1995年的时候,然后到1999年,我们国家进一步的改革开放,就要求我们的国有企业整个行业要改革,要上市。所以,当时的中海油总公司又要求我回来,希望我回来。我还是决定回来。我到外国公司工作是经过了我们总公司的批准,我以前代表中国公司和外国公司谈判,然后我就变成外国公司代表和我们自己总公司谈判。所以,这种经历很少有,后来要求我回来,你有过外国公司工作的经历,希望你能回来,外国公司以为我受到了什么压力,就明确给我表示,说你可以离开中国三年以后你再回来。三个地方供你选,包括美国,包括委内瑞拉,还有俄罗斯。我说我只选择留在中国。他们不理解,因为当时我们的工资很低,在国内的工资也很低,公司规模也非常小,那时中海油是非常小的公司,因为它资本金都是自己在积累。所以,人家就问我为什么?我说就是因为中国以后,它现在的挑战非常大,但是以后机会非常大,我愿意接受挑战。这是西方他们容易接受的观点,大家希望你个人的成长。 在这个问题上,当时总公司领导要求我回来并没给我承诺要当什么领导,实际我回来以后就在我们的广州二级公司任一个副总经理。我说这一段儿,包括后来我逐渐到了中海油总部,又从2003年的10月份开始接了董事长和CEO这个职务,又干了八年,后来又到中石油做董事会董事长做了4年。我们从国家的改革开放到了解学习外国公司,然后和外国公司一起竞争合作,一直是通过学习竞争或者完善我们自己,通过竞争得到自身的发展。为什么会有这么一个过程?我想我们这一代人,我们看不见具体的国家哪天会发展成什么样,但是我们能有一个感觉,这个国家会发展越来越好。我第一次到美国的时候是通过对外合作去跟人家开会,那是1982年,我们眼睛一下就放大,就不知道地球上还有这么个地方,同时觉得我们是不是过去教的东西都错了,就开始怀疑我们自己,而且我们在一起议论,中国一百年后能不能建一条高速公路,这是我们当时的想法。但是我们通过跟外国公司合作,逐渐合作以后,我们开始是看着人家这样看的,仰视,逐渐我们觉得它的东西就是好,就值得我们学,但同时慢慢的我们发现了原来他们不是什么都好,他们确实有好的东西,也发现了我们原来不是什么都去,我们里面有好的东西,但是我们好的东西在人家更好的东西面前比的时候我们已经看不见我们自己的好东西了。可是当我们自己成长了,我们才发现我们不是什么东西都好。所以,通过在外国公司跟人家学习,我老强调是学习,今天我们还要学习,但是不是什么都学习,要把它学的东西,好的东西结合到我们的长处当中来,变成既不是外国的,也不是我们原来的,这就是创新,包括在管理上。 我今天想说的一个题目是想说我们回国人员要主动的融入国家,要发挥我们的优势。为什么说融入国家?我们不要以为我们在外国学的很多东西我们懂得比我们国人什么都懂,要想改造中国,要想发展中国,必须懂中国。在中国生活的人不一定全懂中国,我们最忌讳的是咱们这些留学人员学了外国的理论,学了外国的知识,拿它当尺子来量中国,一量不对了说我们自己不好,就得改掉,不是全对。有的地方是对的,多数地方是不对的,包括经济理论。咱们今天说这话更容易理解,出国留学人员,特别是我们的很多学者们,很多在误国,因为他拿西方的东西来要求我们,但是不知道咱们的基础和现状是什么。我们光知道目标,不知道路径,如果你把西方的路径拿来就实现不了西方的目标,因为我们的现状,我们的体系是不同的。所以,我说要融入中国。我之所以在外国公司工作学了那么多东西,是要把它和我们的实际相结合,实际里面其中包括什么?包括我们现在思想不解放的那一块。咱们回来的人员最感觉,这种非常落后的观念怎么还不改?我们的很多体制机制为什么还不改?所以,我们碰到这些你感觉无能为力的时候往往就容易灰心丧气。其实我们要把这些东西放到一个历史过程中的小波浪看的话,它并不完全是坏事。你了解它,融入它,才知道怎么影响它,改变它。如果你不融入它,你不能影响它,你就改变不了它。所以,我们要认为自己行,我是有本事的人,你是改变环境的人。你不能改变它,有人说要适应它,我说适应不是为止,适应的目的还是要影响它,改变它。 所以,我过去在公司工作的时候,有很多无论国内国外都说我是国企的异类,我非常国际化,我觉得我不是国际化,我是理解国际化,结合中国,包括我们企业的实际特点,怎么把它在理念上国际化,在操作上中国化。所以,咱们留学人员都会遇到我们在一些事物面前感到无能为力,感觉到我们非常渺小,这既对,也不完全对,对是因为我们把自己放再一个广大群众中一员的角度来说我们很渺小,不完全对就是我们通过我们个人的努力,我们形成了一个整体的力量,能够推动国家的改变。我个人没有推动国家的改变,但是我融入了我们广大群众的共同努力当中,国家就变了,我们哪能想得到今天变成这个样子呢? 所以,我觉得我们遇到困难的时候,一定想这是一个小阶段。马克思说过,说片面性是历史发展的形式,历史是在以倒退的形式实现自己的进步。这话我们过去不懂,当我们经历了我们自己的改革开放以后,我们发现这话说得太有道理了。我们不站在历史的角度看问题,在历史的进步,社会进步的角度看问题,如果我们陷在一个小阶段看问题我们可能就失去了宏观,在微观上打转,不能前进。 从这个角度说要融入我们国家,融入这个社会,是理解这个社会,理解我们的国情,理解我们的社情,理解我们的企业情况,也要理解党情,你不理解谁也搞不动。我们必须再融入的过程中去影响。我觉得我的很多建议,很多做法为什么中央国家能够一直用我?我的很多东西是和大家不一样的。但是我之所以能坚持,我没有用西方的办法去说这个必须要搞,而是说用中国的方法,让我们自己变好的方法来说服我们自己的员工,来影响我们上级领导。 我在我自己经历上,我们公司内部经历过重大的改革,这个大家都不会知道,我们在2003年时搞改革所有人员都是合同制,老同志最多签8年,一般的签3年,短的都是1年。在那个时候,1993年就不分房子,这一般在中国是改不到的,这也不是中央要求的。可是为什么能做到?是因为你的结果一定要让全体员工受益,让社会受益,你的企业就会受益。所以,中海油从一个不见经传,从一个连资本金都没有的公司,当我离开的时候市值已经到了1200亿美金,上市的时候是60亿美金。为什么?就是我们坚持了国际惯例共同认可的市场化的标准。同时,结合了我们国情。这是一个。 第二个,我们就要把在这个过程中坚持我们的优势的发挥,不要放弃。我们很多东西现在都是靠领导批,越要领导批越干不成事儿,你要想干成事儿,你要敢担当不要找领导去批,在你权力范围内的你就全力去影响推动,但是你的影响和推动取决于你能不能影响你这个团队,如果连你的团队都矛盾重重,你就搞不成。所以,我们搞的重大改革没有报中央批过。你报中央批,中央知道你这个企业应该怎么搞吗?他怎么清楚你怎么做才能给你这企业,给国家增加更大的战略呢?你是管这个企业你才知道,你知道了你就不应该让上面替你背责任,你请示意图就是把责任交换他。所以,你打报告的基本是不批。你敢担责任,不是因为我们冲动,也不是因为我们认为方向对,我们还要懂怎么样的路径和步骤能实现。如果我们的改革不能实现,你的理想再好也是空想。所以,我们回国留学人员我想坚定信念要有定力,但是要懂得怎么样发挥我们自身优势,这个优势不仅仅我们所学的技术上和管理上,更重要的是影响他人上。不能影响别人的任何想法和行为都不会取得好的结果。 最后再说一个,要把握大势,要抓住机遇。影响世界的大势有三件,咱们一定要把它搞清楚。这个大势是影响历史长远发展的大逻辑,也是我们的大规律。所以,这个大趋势影响全球的至少有这么三个。第一个就是中国的和平崛起,第二个就是美国的特朗普革命。第三个就是科技进步。在前两个抓紧点说一下。 第一,中国的和平崛起,这是任何势力都没法阻挡的。如果咱们回头看40年前,我们说中国一百年后能不能建一条高速公路的时候,我曾经在1983年没出国之前我在广州还跟外国公司一起合作,我们几个人议论,说我们退休的时候工资能不能涨到75块钱?为什么75块钱?1951年毕业的大学生,跟我们在一起工作他们工资最高,75块钱。所以,我们认识我们自身能力,认识我们国家发展潜力,认识历史发展规律,我们很多东西是看不清的。通过这40年发展,我们看到了趋势。一个是我们现在无论是我们的结构调整也好,我们的制造业的转型升级也好,特别是我们处在这个发展阶段,我们才八千美金的人均值,这个空间还远远跟人家不要说5万、6万,我们离两万还至少要两倍多。所以,我们的发展空间大,我们的人口多,而且我们的市场非常大,特别是在未来5-10年我们中层收入的人群几乎就成倍的增长。所以,这种情况下,任何东西,任何外力都没法阻挡。因为我们中国的工业体系是世界上最全的。我们有些产业可能水平低,但是我能运行。咱们自己能赚钱,只不过水平低点。但是今天这个程度谁还能把我们退回到50年代或者60年代,70您带?不可能了。所以,因为不可能了,西方很焦急。特朗普上台是一个偶然现象,但它又不偶然,他是代表了一种势力,这种势力是由于历史发展过程形成的,他也不是突然出现的。这就跟中国的“一带一路”,如果中国“一带一路”我们能做好的话,是世界共同发展的一个非常重要的领域和切入点。今天对中国的“一带一路”有很多指责,有很多批评,也有恶意的不想让中国搞成的。过去说阴谋论,我们有很多都是阴谋论,但是阴谋论里也有一部分是不理解。指责的除了不理解,也有从关心我们自己的角度出发的。我们看到风险很多,但是我觉得“一带一路”是个历史过程,不能看某一个阶段。第二,“一带一路”是个新兴事物,我们都没有经验。刚开始一定会遇到很多挫折和困难,但是正是这些挫折和困难会让我们走上一个新的台阶。这些对我们的批评指责基本上围绕着一个是为中国自己的利益着想,所谓的地缘政治。一个是我们国内风险太大,再一个就是不透明,风险也有,不透明也有,但是毕竟是刚刚开始。这么大的一个国际化的重要舞台,推动全球经济可持续发展的舞台,一定会通过我们的实践把共商共享共建的原则形成机制化、制度化。现在我们会思考到,一定要把我们通过政府间的共商来推动企业间的共建,我说企业间,特别是包括国际企业,不仅仅是中国的企业,更不仅仅是中国的国有企业,一定是绝大多数企业,与它相关的企业,特别是西方企业要参与进来。现在我们不太懂这一块,所以,基本是政府间的活动多,应该搭个企业平台,把国际企业拉进来。我跟国际企业的很多大CEO谈,他们都积极想要进来,但是苦于一没信息,二没渠道。所以,最近法国企业界要开个会,专门想请我去讲“一带一路”,因为他们确实是看重,但是我们自己不要因为我们遇到点挫折,遇到点困难就放弃。 第二,对特朗普革命,这是我给他定义的,要把它放在历史过程中去看。特朗普之所以能上台他代表了美国的白人主义的势力,因为在几十年美国的发展过程中,由于新自由主义成了主流,这一块是一直在美国受压的,但是由于美国内部的分配不平衡和美国总体的经济质量,我说的质量,而不是说它的数量,在下降,再加上2008年的金融危机,使这股势力借群众的不满上例,这是正常的。这种势力不仅在美国,全球所谓的民粹主义,从脱欧,从占领华尔街,再到欧洲势力的上升,这是一个全球化的趋势。我们觉得特朗普的特点,他不是仅仅从经济上看问题的,我们不要把它就看成个商人,特别我们从国外回来的人,如果我们看到一个视频,大概30年前采访他的一个视频,你看他那时说的话和今天做的事是一样的。说明他是一个有理想懂政治的企业家。当了总裁,他是一个对企业经营的政治家。他有他的完整影响,他是想改造美国,奥巴马是改变美国,以前的总统是在现有体制机制内对美国的完善,他是要打破美国现有体制机制,咱们说建制系统的要建立一个他的理想美国,但是他做不成,非常难,因为他要想搞革命得有一支坚定的革命的队伍,他紧紧依靠票仓,他没有在运作层或者操作层的队伍是很难实现的。所以,我理解他会东一斧西一斧子他的体系可以割出裂缝,但是建成新体系,原有体系还会合不起来。 对于我们今天来说,特别是中美贸易战,有几种观点值得大家分享一下,也可以共同探讨一下。现在一种观点就认为我们中国过分了,公开跟美国对着干,或者加上我们过去的宣传,过于自信,过度的宣传自己,膨胀。我觉得第一我们不能膨胀,我们也不能过于自信,但是我们今天看,贸易战并不是你写了几篇文章,宣传了中国厉害了特朗普才干的,这只是一个噱头。我是赞成我们不要过于自信,我们真正离人家的距离还很远,我们还要踏踏实实再干40年,但是要不要打贸易战不是中国说了算,也不是中国引起的。他肴打,你不打,你只有他说啥你做啥,否则就得打,否则就让你无止境的来听我的话。 我的理解,美国也好,其他西方国家也好,我们过去认为的幽默论也好,他们信让我们和平演变也好,今天做到他们是不可能了。但是他们是想在你共产党执政的情况下,我能多得什么利益,这是一。第二,你共产党执政,你别变成世界老大的时候把这套东西用到世界去。所以,他现在要制约你。但是我们现在就像朝鲜战争一样,逼到你门口了,你不打就永远受他欺负,你打了我们也可能在短期内我们牺牲比他大,但是他那种机制下的承受能力比我们小。所以,我们可以打出来一个新的游戏规则。但是是不是一定要签城下之盟,还有说打两下算了,咱们就签城下之盟,跟美国走不是挺好吗?其实人家要的我们市场利益,我们不是不想让它分享我们的发展,而是你不能控制我们。任何一个中国人都不希望控制。所以,在这个问题上,由于我们是在上升阶段,由于我们有巨大的市场潜力,这个市场是最大的抗衡力量,这个力量是任何外国都没有的。如果我们要静下心来抓住这次机遇,我感觉这是一个非常好的机遇,深化改革,扩大开放中央已经采取行动了,深化改革是我们对自身有好处的东西要打造,我们要坚定不移地相信以习近平为核心的党中央会抓住这个机遇,会利用这个机遇把中国更好的发展上去。我相信我们的改革更会往更深入的发展,特别是现在咱们企业界压力非常大,要求降税的呼声也非常高。中国政府一定会采取各种措施,让我们自己发展起来,不是给谁看的,也不是为了别人。所以,我们对自己要有信心,对我们遇到的困难要有坚定的定力,没有困难我们就没有前进的机会,没有阻力,没有挫折,我们就不能走上更前进的一步。如果用佛经的话来说,任何挑战都是让你上升一个层次的机会。所以,我们对自己有信心,对自己国家有信心,对我们眼前出现的不尽人意的地方,我们要知道这是个历史过程。但是这个党中央它是想把这个国家发展好,他是想让这个民族强大了。所以,在这个大的历史使命下,任何人都不能阻挡这个历史前进的潮流。 最后祝回国留学人员都能在自己的事业上获得成功。谢谢。

中午时分,大家同吃诺鲁孜饭。  资深朝鲜半岛问题专家徐宝康对《环球时报》记者表示,靠中国遏制朝鲜是一个陷阱,是想把半岛问题的责任推给中国。6.有《劳动合同法》等法律法规规定其他情形的。

民间智库要坚持把社会责任放在首位,积极探索参与决策咨询服务的有效途径,重点面向行业、产业以及公共政策开展决策咨询研究,进一步规范咨询服务市场,完善智库产品供给机制。南宁晚报报即日起开设专栏,记录精彩的活动内容。纳智捷,是来自台湾的一个汽车品牌,来自台湾裕隆集团。裕隆集团旗下有两家汽车公司,一个是中华(台湾自己的中华,不是造宝马的中华),还有一个就是这个纳智捷了。该品牌进入大陆后,生产线设立在杭州萧山工业园。

战争和混乱以及由此带来的恐怖主义却成为过去的二十世纪人类社会的直接威胁。中央电视台《新闻联播》播音员罗京、李瑞英宣读公约内容《公约》倡议,各缔约单位应共同遵守国家关于互联网文化建设和管理的法律、法规和政策,依法开展互联网视听节目服务,积极传播健康有益、符合社会主义道德规范、体现时代发展和社会进步、弘扬民族优秀文化传统的互联网视听节目,包括影视剧、动画片,共同抵制腐朽落后思想文化,不传播渲染暴力、色情、赌博、恐怖等危害未成年人身心健康、违背社会公德、损害民族优秀文化传统的互联网视听节目;应尊重和保护著作权人和互联网视听节目服务单位的合法权益,创造和维护公平有序的网络视听节目版权环境;应建立互联网视听节目信息的行业共享互助机制,保持信息的有效沟通,共同净化网上空间,形成共建共享的精神家园。AD9208/AD9172,专为千兆赫兹带宽应用而设计,能够满足4G/5G多频段无线通信基站对更高频谱效率的需求。基于28纳米CMOS技术,该芯片组可实现业界领先的带宽和动态范围,覆盖最多的信号频段数。它们还具有适用于分集射频接收和I/Q解调系统所需的低噪声频谱密度的特点,而功耗仅为其他解决方案的一半。

3月17日,参加第三次南海大洋钻探的中国“80后”在“决心”号上留影(从左至右:苏翔、赵宁、雷超、张杨、张翠梅、张锦昌、易亮)。四、加大对青年律师优惠扶持力度”知名快递柜企业丰巢、e栈、快递易等都主动回应了本报:铺设成本太高,目前只能做到“有”难以做到“足”。

  三四线楼市值不值得投资?  由于大城市的调控力度日益升级,放弃在一线购房计划的买家,是否会回到三四线城市购房?或者是放弃在三四线的购房计划,维持在一线城市的处女贷身份?中国证券报记者采访的多位业内专家预测,人口回流返乡的可能性会更大一些。特斯拉:智能化服务是汽车后市场的未来这个房子长这样:祝所有加拿大的朋友们擦干眼泪,且行且珍惜!

坎在2015年和家人去旅行时迷上了钢管舞表演,决定要报班自己学习。随着世界互联网大会的红利不断释放,也带来了数字经济的迅速发展。第一届世界互联网大会,整个乌镇与互联网和数字相关的企业只有12家,现在这个数字变成了500家;2017年,乌镇信息经济制造业规模以上企业增加值比2016年增加70%,2018年上半年又在去年高基数的基础上实现超过20%的增长。现在,千年水乡乌镇随处可见互联网元素:无人驾驶试点,无线信号全覆盖,随处手机支付、智慧医疗,俨然一幅智慧小镇的模样。为期一个月的实习和一周的体验式交流,让不少台湾青年积累了工作经验和人脉关系,其中有4位还因表现优异,直接留在了实习企业工作。

《环球时报》记者22日采访59岁的韩国普通男子权某,他表示:南北军事对峙态势已成常态,朝鲜导弹发射失败大家并不太在意。秘籍九:独家首创仅用1天时间让你的产品快速销售的绝招【价值千万】近日,农业部发布《2017年农产品质量安全专项整治方案》,今年将重点开展农药、“瘦肉精”、生鲜乳、兽用抗生素、生猪屠宰、“三鱼两药”、农资打假等7个专项整治行动。

上报的56个项目中,有来自市各级医疗机构的医务人员,也有农村、乡镇、个体医疗机构的中医药从业人员,涉及方药、手法、器具等各个方面,这些项目有的是项目负责人自荐的,有的是推荐医院其他科室,或者病人与社会人士向市医务工会引荐的。12.张保国,男,1965年10月出生,中共党员,现任山东省济南市公安局特警支队排爆中队认真人。该文章称,该驱逐舰支队为“九弟”,并介绍该支队是中国海军一支装备最先进的驱逐舰支队,是海军第一支列装相控阵雷达,能够进行区域防空的部队;是海军第一支具备舰空导弹垂直发射能力的部队;是海军第一支所有装备完全实现国产化的驱逐舰支队。

而且,他们使用增强学习技术让软件机器人以合作而非竞争的形式来完成挑战,并向那些完成任务的机器人提供奖励。完成产业转移从来都不是一蹴而就,而要以创新科技为前提。在江西看来,要在新一轮市场竞争中提前稳固自身优势,就得拿出“看家本领”与国内外同类型的竞争对手博弈。如若过度频繁调整高层,将导致其市场战略缺乏延续性。